Türkiye'deki Konut Fiyatları Yükselir Mi?

Yıllık konut satış rakamlarını analiz ettiğimizde ülkemizin yıllık ertelenemeyen konut ihtiyacının 1.350.000 (±%10) adet olduğu görülmektedir. 2020 yılında yaklaşık 1.500.000 adet konut satışı gerçekleşti.

Konut fiyatlarındaki geçtiğimiz yıl yaşanan artış halkımızda bir şaşkınlığa yol açtı. Dini ve milli bayramlarımızda bile kapanma tedbirlerini uyguladığımız pandemi ortamında neden fiyatlar bu kadar arttı, konut fiyatları daha yükselir mi? sorusu ev alacakların zihinlerinde önemli yer tutmaya başladı.

Pandemi kapsamındaki 2020 Yılı enflasyonu %14,60 olarak gerçekleşirken konut fiyat endeksine göre konut fiyatlarında % 30,44 oranında artış gerçekleşti. 

Artışta başlıca iki neden etkili olduğu; birinci neden geçtiğimiz yıllarda ihtiyaç fazlası konut üretiminin gerçekleşmesi 2016 yılı sonrasında etkisini hissettiğimiz arz fazlasındaki erime nedeniyle arz talep dengesinde talep lehine değişimin yaşanması, ikinci neden ise inşa malzeme ve işçilik maliyetlerinde enflasyonun üzerinde artışların fiyatlara yansımaya başlaması görülmektedir.

Kişi başına GSYH ile Konut Fiyat Endeksi (KFE) verilerini, 2010 yılı verisini 100 baz puan alarak geçtiğimiz 10 yılı karşılaştırdığımızda;

2016 yılına kadar her iki endeksin paralel seyrettiğini, 

2016 yılı sonrasında Kişi başına GSYH değer artışın daha yükseldiği, 2016-2018 arası KFE değerlerinin önceki yıllara göre daha yatay seyir izlediği, 2019 yılında itibaren hızlı yükselme olduğu görülmektedir.

Geçtiğimiz 10 yılda gelir artışının gayrimenkule yansımadığı görülmektedir. Normal şartlarda KFE’ nin milli gelire paralel seyir izlemesi beklenir. Grafikten anlaşılacağı üzere milli gelir verileri dikkate alındığında Konut fiyatlarında % 16 reel artış yaşaması durumunda ancak normal seyrine ulaşacağı görülmektedir.  Bu değerlendirme yerel ve ekonomik işlemlerini TL bazlı gerçekleştirenler için geçerli olacaktır.

Yabancı penceresinden konut fiyatlarındaki durum nedir?
 
Milli gelir dolar kurunda hesaplanıyor olması nedeniyle Konut Fiyat Endeksi verilerini de dolar kuruna uyumlu hale getirdiğimizde 2016 yılına kadar her iki endeksin paralel seyrettiğini, sonrasında Kişi başına GSYH(Milli Gelirde) azalmanın KFE değerlerine göre daha az olduğu görülmektedir.

Gayrimenkul fiyatlarında 2014 yılından itibaren değer kaybı devam ettiği 2020 yılında yukarı yönlü hareket etmiş ise de 10 yılın sonunda %30 oranında değer kaybı yaşandığı görülmektedir. Geçtiğimiz 10 yılda dolar bazlı milli gelirdeki azalmaya göre konut fiyatlarındaki azalma daha güçlü hissedildiği görülmektedir. Türk lirası verilere göre yapılan analize benzer şekilde Konut fiyatlarında %16 reel artış yaşanması beklenilmektedir. 

Konut fiyatları yükselir mi? Daha detaylı bilgi için Dengedegerleme sitesiniz ziyaret ediniz.